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Pubblicato in:
I nostri consigli
Autore:
angela
Le aste giudiziarie: croce o delizia?
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Consigli per l'uso

A detta di alcuni all’asta si fanno ottimi affari immobiliari. 
Ma non è sempre così, anzi. Molto spesso le aste giudiziarie celano aspetti di difficile gestione e, proprio per questo motivo, è indispensabile qualche consiglio pratico fornito da un professionista del settore.

1. Per prima cosa, è fondamentale reperire le informazioni corrette. 
Per una panoramica precisa sulle aste in corso a Bergamo un sito fidato e facile da consultare è http://www.esecuzionigiudiziarie.it. Interfaccia semplice, ti basterà inserire il Comune in cui desideri trovare l’immobile che ti interessa e la sua tipologia. Il gioco è fatto… o quasi.


2. Fare un affare non accade tutti i giorni.
Mantieni a bada i facili entusiasmi e tieni sempre gli occhi aperti. Se, ad esempio, sei alla ricerca della prima casa o della casa dei tuoi sogni sarà molto difficile che tu la possa trovare tramite asta. Ricorda che l’approccio più giusto per partecipare ad un’asta è quello speculativo. Se devi fare un investimento e cerchi un buon rapporto qualità-prezzo ci sono buone probabilità che tu possa trovare qualcosa di interessante ma è fondamentale che tu non sia troppo interessato alle caratteristiche specifiche dell’immobile (dove si trova, che vista ha, come è fatto…). Se mantieni uno sguardo lucido e oggettivo, bene. Altrimenti addio affare…


3. Prima di imbatterti in un’asta, devi sapere una cosa molto importante. 
Alle aste si possono acquistare immobili provenienti da esecuzione giudiziaria o da fallimento/liquidazione. 

ASTE DA ESECUZIONE

Questo caso è il più frequente ed è quello che riguarda principalmente gli immobili oggetto di ipoteca da mutuo. Semplificando: pensa a una persona che ha acquistato una casa con un mutuo che non può più pagare.  La banca procede per mettere all’asta l’immobile che comunque continua a essere abitato dall’ex proprietario. A tuo parere ti sarà facile visitare un immobile occupato da chi ha certamente poca voglia di andarsene? Per esperienza personale, ti dico di no. Anzi. Molto probabilmente, prima di fare un’offerta dell’immobile, dovrai affidarti quasi esclusivamente alla perizia che è stata fatta dal tecnico deputato.La perizia specifica anche i vincoli e gli oneri che saranno cancellati e quelli che resteranno a carico dell'acquirente: è perciò importante saper interpretare ogni informazione contenuta nel documento.Dovrai sperare che la perizia sia chiara, esaustiva e corredata da materiale fotografico soddisfacente. Oppure dovrai affidarti al tuo professionista di fiducia per decodificare le informazioni utili. Come è intuibile, comprare all’asta prevede l’accollo di un grande rischio.

ASTE DA FALLIMENTO O CONCORDATO

Se l’immobile proviene da fallimento o concordato le cose stanno diversamente. In questo caso, infatti, potrai quasi certamente interfacciarti con il curatore o con il liquidatore che potranno autorizzarti alla visita degli immobili. Il dialogo con questi interlocutori ti consentirà anche di fare offerte unilaterali one- shot che, se interessanti, potranno trovare ben disposti il comitato dei creditori e il giudice delegato del procedimento.Un immobile occupato ti darà quasi certamente molti problemi. Lo abbiamo accennato prima, ma questo è un punto molto importante su cui bisogna riflettere. Anche se il decreto di trasferimento della proprietà dell’immobile costituisce titolo esecutivo per il rilascio dell’immobile, nei casi di immobili occupati da persone non collaborative sarà sempre necessario rivolgersi -a proprie spese- a un legale di fiducia per avviare le necessarie procedure di liberazione dell’immobile (tramite ufficiale giudiziario). Le procedure che mirano a liberare gli immobili durano di norma svariati mesi se non addirittura anni, dunque i tempi per il rilascio dell’immobile sono sempre incerti. Per quanto concerne gli immobili industriali tieni conto che le cose possono essere ancora più difficili se l’immobile è occupato da un’azienda, vale a dire da persone, macchinari, beni.


4. Alla luce di quanto detto nel punto precedente, non sottovalutare l’impatto emotivo che può avere perseguire una procedura per il rilascio dell’immobile.
Potresti trovarti in situazioni non facili da gestire dal punto di vista emotivo e psicologico. Se non sei tagliato per questo genere di circostanze, meglio lasciar perdere.


5. Rifletti molto bene sul prezzo di partenza dell’immobile.
Il perito, nell’attribuire un valore all’immobile, dovrebbe attenersi di norma al prezzo di mercato (valutato secondo la stima con i beni simili).Ma il prezzo di base d’asta è sempre un po’ gonfiato, proprio perché è risaputo che gli offerenti giocheranno al ribasso.

Se vuoi essere certo di fare un affare devi:

- risalire al vero prezzo di mercato dell’immobile (tramite tua personale indagine),

- acquistare l’immobile ribassato di circa il 35% rispetto al valore di mercato attribuito dalla tua stima.

Non dimenticare che i beni all’asta spesso vengono da pignoramenti o fallimenti dunque non sempre sono in ottimo stato: dovrai quasi certamente investire qualcosa anche nella ristrutturazione dell’immobile.

 

6. L’emotività può danneggiarti, dunque fissa sempre un budget.
Quando partecipi a un’asta giudiziaria lascia il cuore a casa.L’emotività è d’intralcio, bisogna invece aver ben chiaro il budget massimo che desideri allocare per l’investimento.Se non sei capace di questa freddezza, sarà molto difficile che tu faccia un vero affare.


7. Comprare all’asta significa avere lucidità, senso degli affari e anche disponibilità economica immediata.
Dovrai infatti disporre velocemente della cifra richiesta oppure dovrai farti rilasciare un mutuo per tempo, tenendo presente che, anche qui, potresti incontrare qualche difficoltà nell’istruzione della pratica.


Concludendo, se trovi all’asta un immobile che ti interessa prendi in considerazione di non fare tutto da solo e di rivolgerti  a un consulente specializzato (agente immobiliare, avvocato…) già pratico di questi temi.
Questo potrebbe farti risparmiare due risorse fondamentali per chiunque: tempo e denaro.