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Pubblicato in:
I nostri consigli
Autore:
angela
Mercato immobiliare e clienti stranieri
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Rischi e opportunità
Sono in molti a chiedermi consigli in tema di inquilini e acquirenti stranieri. Di seguito troverete qualche considerazione e alcuni suggerimenti per orientarvi con maggiore consapevolezza nelle vostre scelte.


1. Mantenete un approccio realistico

E’ innegabile che la situazione geopolitica di molti Paesi a noi vicini e il crescente fenomeno della migrazione in Italia abbiano alimentato negli anni scorsi una certa domanda di immobili datati caratterizzati da un valore immobiliare ridotto.

Questa situazione è stata una buona opportunità di business per quanti possedevano questo genere di beni e desideravano collocarli sul mercato. Poiché gli immobili in oggetto non erano molto apprezzati dal cliente italiano, è evidente che l’ampliamento del mercato agli stranieri sia stato propizio.

La facilità di accesso al mutuo tipica degli scorsi decenni ha giocato un ruolo non secondario: semplificava l’acquisto di chi aveva una ristretta capacità di investimento, compresi ovviamente gli stranieri. 

Ma oggi, come è noto, si sono ristrette le maglie del credito bancario, dunque il business rivolto agli emigranti in Italia si è ridotto drasticamente.

Anche per questo, come prima regola generale, direi che è necessario sempre valutare attentamente l’acquirente/l’inquilino che abbiamo di fronte, straniero o italiano che sia, prestando molta attenzione alla sua capienza finanziaria. Solo così non perderemo tempo in trattative infruttuose.


2. Evitate le facili generalizzazioni

Ancora oggi sono in molti a guardare con diffidenza gratuita l’entrata degli stranieri sul mercato immobiliare italiano. Francamente lo trovo un approccio un po’ anacronistico. 

Nella mia esperienza personale, ad esempio, mi è capitato di fidelizzare ottimi clienti provenienti dalla Cina. Gli imprenditori cinesi che ho conosciuto hanno sempre dimostrato grande rispetto per gli obblighi assunti, dando sempre seguito alla parola data, ancor prima che ai contratti. 

Come sempre, negli affari, affidatevi all’istinto e alla vostra capacità di impostare rapporti solidi e onesti con gli interlocutori che avete di fronte. Ricordate sempre che il singolo rapporto umano è il perno di ogni buon affare, a prescindere da qualsiasi provenienza geografica.


3. Prestate attenzione alla questione delle aree dequalificate

Sorrido quando mi si parla con un certo fastidio della creazione di alcuni “ghetti” a Bergamo, la città in cui vivo. Forse quando gli Italiani emigravano in America non amavano raccogliersi in uno stesso quartiere? La questione in oggetto è radicata nella storia stessa del fenomeno dell’emigrazione. 

Vale la pena però fare una considerazione sui valori immobiliari che si trovano in queste aree: finché lasceremo dequalificare alcune aree urbane e periurbane, è normale poi assistere al loro deprezzamento e alla proliferazione di situazioni di disagio.

Di recente Renzo Piano ha parlato proprio di un lavoro di “rammendo/riqualificazione delle periferie” come soluzione al degrado di molte aree metropolitane e come risposta all’eccessiva edificazione degli ultimi anni. Sinceramente sono considerazioni che mi trovano d’accordo. 

Alla luce di ciò, se siete proprietari di appartamenti datati, riflettete bene sul da farsi: se lascerete che il tempo passi senza investire nella loro manutenzione, sarà poi molto probabile che contribuiate alla dequalificazione dei vostri beni e della zona in cui sono situati. Nessuno scandalo, dunque se vi ritroverete a dover svendere.


4. Se affittate, tutelatevi con la giusta documentazione

Una questione molto pratica che mi viene posta di sovente riguarda la documentazione che bisogna valutare quando bisogna decidere se affittare a una persona (straniera) di cui non si possiedono informazioni. 

Io consiglio sempre di valutare due importanti aspetti:

Per quanto concerne in particolare i cittadini extracomunitari, il mio consiglio è quello di esaminare la documentazione relativa ai permessi di soggiorno. Sono abbastanza frequenti i casi in cui locatori che hanno affittato a persone senza regolare permesso hanno poi avuto diverse grane, tra cui il rischio della confisca dell’immobile.

In generale, consiglio di valutare con parametri oggettivi la capienza finanziaria del potenziale affittuario. Ad esempio, informatevi se ha un regolare contratto di lavoro.

Se la persona ha un tempo indeterminato, avrete la possibilità di aggredire 1/5 del suo stipendio in caso di insolvenza. Francamente, mi sembra una garanzia accettabile.


5. Se gli stranieri di fascia alta sono il vostro target, rivolgetevi ad agenzie internazionali specializzate

Se l’obiettivo è raggiungere acquirenti molto facoltosi, magari provenienti dalle aree emergenti in cui si sta sagomando la frontiera dei “nuovi ricchi” (Cina, India, Russia…), rivolgetevi senza incertezze alle agenzie di intermediazione immobiliare specializzate sui mercati internazionali. 

In questi casi non è possibile fare altro, perché il mercato di riferimento è già di per sé selettivo e dunque sono necessarie agenzie qualificate a trattare con interlocutori che non hanno limiti di spesa ma che, proprio per questo, possono essere davvero molto esigenti. 

Queste agenzie, inoltre, sono le sole ad avere sedi fisiche nelle capitali più importanti del mondo (Londra, Parigi, New York, Mosca…) dunque vantano una prossimità territoriale con i clienti facoltosi, aspetto da non sottovalutare.

Inutile dire che, per intercettare questo selezionatissimo target, è necessario possedere beni immobiliari di fascia molto alta e in zone di esclusivo pregio (storico, strategico, architettonico).  Se siete tanto fortunati, mi sento di consigliare due agenzie, in particolare:

Colliers: http://www.colliers.com/en-us

Cushman & Wakefield: http://www.cushmanwakefield.it/it-it/