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I nostri consigli
Autore:
angela
Vendere un immobile in tutta sicurezza e con tempi brevi?
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Con qualche accorgimento è ancora possibile!
Premesso che una regola perfetta per vendere un immobile non c’è – e anzi, diffidate fortemente di chi ve ne propone una con assoluta certezza!- esistono alcuni accorgimenti che possono tutelarvi e accelerare sensibilmente i tempi di vendita.
Eccone qualcuno.

1) NON DATE ALLA VOSTRA AGENZIA UN MANDATO IN ESCLUSIVA
Personalmente credo che il peggior modo di legare una persona a sé sia generare una grande aspettativa con il forte rischio poi di disattenderla. Contrariamente alla maggioranza dei miei colleghi, non ritengo il mandato  in esclusiva come  uno  strumento utile al raggiungimento dell’obbiettivo che accomuna il cliente all’agente: ovvero la vendita. Credo invece che i migliori strumenti siano  la professionalità, il carisma e soprattutto la serietà con cui si approccia il cliente, infondendo in lui la certezza di dialogare con un professionista che certamente saprà gestire al meglio i suoi interessi. Il rapporto in esclusiva si costruisce da sé, in un certo senso.  
Del resto, nessun agente immobiliare può avere la sicurezza di riuscire a vendere un immobile.
Di conseguenza, se ha a cuore l’interesse del suo cliente non può pretendere da lui l’esclusiva. Un professionista dotato di sana onestà intellettuale sa che il rapporto in esclusiva ingessa le trattative dunque perché dovrebbe proporvelo?

2) INVESTITE IN PUBBLICITA’ INTELLIGENTE
Se nessuno sa che state vendendo, difficilmente troverete un acquirente.
Ma anche sulla pubblicità, diffidate delle false promesse.
Nonostante il mondo web abbia preso  piede anche nel settore immobiliare, e dia risultati concreti, a mio parere esistono  ancora  due ottimi mezzi di promozione  che funzionano davvero.
a) Il più efficace in assoluto è il vecchio e caro cartello “vendesi” affisso in prossimità dell’immobile. Questo gioca ancora un ruolo fondamentale perché, da sempre, chi è interessato all’acquisto di un immobile conosce già la zona d’interesse. 
Nella maggior parte dei casi, infatti, si tratta di un quartiere già frequentato per motivi di lavoro o personali. E’ chiaro che la frequenza di passaggio da parte del possibile acquirente costituisce un’opportunità davvero irrinunciabile.
b) Non è da disdegnare nemmeno la più antica forma pubblicitaria esistente: il passaparola. Se state cercando di vendere un immobile, informate tutta la vostra cerchia di conoscenze: amplificherete così la possibilità di riuscire a farlo in tempi brevi.

3) ATTENZIONE AL COMPROMESSO!
Stipulare un contratto preliminare con il futuro acquirente vi fornirà la prova dell’effettiva volontà di quest’ultimo di acquistare.  Anche se la compravendita viene effettuata tra due soggetti  privati, per non correre rischi, sarà opportuno farsi assistere da un professionista di parte (il vostro agente immobiliare di fiducia, il vostro commercialista) che verifichi la corretta forma contrattuale. 
Per prima cosa, il contratto preliminare deve contenere questi elementi essenziali:
1) soggetti stipulanti;
2)oggetto del contratto- ovvero la corretta e precisa  identificazione del bene immobile oggetto di compravendita; 
3) le obbligazione del venditore e del compratore; 
4) il prezzo e le modalità con cui  lo stesso verrà pagato (definizione di garanzia sulle caparre o sugli acconti prezzi, definizione di caparra confirmatoria);
5) modalità di consegna o disponibilità del bene;
6) termine entro il quale il contratto definitivo di compravendita andrà concluso.
Con questi elementi, non è necessario recarsi dal notaio, è sufficiente una scrittura privata tra le parti, meglio se registrata. 
Ovviamente la stipula del contratto preliminare dal notaio permette la trascrizione del contratto stesso sui Registri dei Beni Immobiliari (che offre maggiori tutele soprattutto all’acquirente).
Il contratto preliminare non trasferisce la proprietà, ma rappresenta un impegno legalmente vincolante alla stipula del contratto di compravendita definitivo, che non consente a una delle parti di tirarsi indietro senza il consenso dell’altra parte (a meno che non sia espressamente previsto nel contratto). 

4) TUTELATEVI SEMPRE  CON UNA CAPARRA  CONFIRMATORIA 
E’ prassi che, alla firma del compromesso, chi si impegna ad acquistare dia alla controparte una somma di denaro a riprova della serietà dei propri intenti. Si tratta di una caparra .
Se si parla di caparra, e si vuole “cementare” il contratto, allora  è bene specificare  che si tratti di una  caparra confirmatoria, e non, ad esempio, di caparra penitenziale (che di fatto stabilisce il corrispettivo  che il soggetto inadempiente dovrà pagare per  il mancato adempimento). 
Nel caso in cui si opti per  la caparra confirmatoria  e chi si è impegnato ad acquistare venga meno alla parola data, la caparra potrà essere trattenuta dal venditore a titolo di risarcimento per il danno subito, oltre alla possibilità di  ulteriori somme. (Se inadempiente sarà invece il venditore, l'acquirente potrà richiedere la restituzione del doppio della caparra versata.) 
Va sottolineato però che la parte adempiente conserva sempre il diritto a richiedere l'esecuzione del contratto, anche davanti al giudice, se non si accontenta della caparra o se non trova una accordo sulla quantificazione economica a titolo di  corrispettivo del  mancato adempimento!

5) CONSEGNATE L’IMMOBILE SOLO AL ROGITO!
Il futuro acquirente potrebbe chiedervi di prendere possesso dell’immobile prima del rogito, magari perché conta di fare dei lavori di ristrutturazione. 
Non cedete: i rischi sono davvero tanti.
Se, infatti, per un qualsiasi motivo, il contratto definitivo non andasse a buon fine vi ritrovereste con un possessore senza titolo nel vostro immobile e per mandarlo via dovreste mettere in atto una costosa e lunga causa civile! 
Se proprio non potete fare a meno di consegnare il bene prima del rogito, tutelatevi almeno con un contratto di comodato che -qualsiasi siano le sorti del contratto definitivo- vi darà titolo per richiederne la restituzione alla data pattuita. 
(Se non è convenuto un termine, né questo non risulti dall'uso particolare cui l’immobile deve essere destinato, ai sensi dell'art. 1810 c.c., il vostro comodatario sarà tenuto a restituire l’immobile non appena voi, in veste di comodanti, gliene facciate richiesta).

6) MOSTRATE AL MEGLIO LA VOSTRA CASA!
Può sembrare un consiglio banale ma, spesso, mi ritrovo a doverlo dire ai miei clienti.
L’immobile in vendita deve essere in ordine. Dunque pulito, gradevole, illuminato e possibilmente tinteggiato. 
Mi raccomando: anche gli impianti devono essere a norma!
Può essere utile sapere anche che esistono diverse strategie di vendita innovative, molte delle quali provengono dall’America. Ad esempio, oltreoceano è molto in voga organizzare delle giornate di Open Day segnalate da un enorme cartello affisso in prossimità dell’immobile interessato. In questo modo, chi vende dà la possibilità a tutti gli interessati (anche ai semplici passanti curiosi) di visionare l’immobile.
In Italia iniziano a farsi strada queste strategie di vendita alternative.
In particolar modo, per quanto concerne il residenziale nuovo sono sempre più numerosi gli accordi tra costruttori e celebri brand di arredamento d’interni.
In questi casi, si procede con l’allestimento di un appartamento tipo e si mostra agli interessati come massimo esempio di resa. In genere, questa strategia si rivela davvero efficace perché regala al possibile acquirente (non sempre dotato di grande immaginazione) l’idea di un lavoro finito e ben realizzato.