Capannone, è meglio acquistarlo o costruirlo?
29-01-2020
Sono diverse le variabili che orientano l’imprenditore verso la scelta finale
È più conveniente prendere un capannone datato o costruire da zero? Ogni imprenditore, almeno una volta nella vita, si è posto questa domanda. Nel momento in cui serve mettere un tetto sopra la testa dei propri dipendenti, bisogna considerare diversi aspetti.
In primis quello economico, che però non è l’unica variabile. C’è sicuramente l’aspetto normativo, in particolare quello che riguarda la legge antisismica, così come quello relativo alla classificazione energetica e alle certificazioni. Ma esiste un fattore fondamentale in grado di mettere in discussione tutti quelli precedenti: di cosa ha effettivamente bisogno l’imprenditore. La scelta dipende soprattutto da questo.
Il parco immobiliare industriale italiano negli ultimi 20 anni
Innanzitutto, serve capire come è composto oggi il panorama immobiliare industriale in Italia. Contrariamente all’opinione comune, non ci sono così tanti immobili industriali come si crede. E quelli esistenti sono piuttosto datati.
Tra i più recenti ci sono quelli costruiti all’inizio degli anni 2000 sulla spinta della legge Tremonti, la quale permetteva la defiscalizzazione degli utili reinvestiti. In quegli anni si è costruito molto e ovunque, più di quanto il mercato avesse effettivamente bisogno.
Successivamente ci sono stati eventi che hanno portato a ulteriori interventi normativi in materia. Uno di questi è stato il terremoto in Emilia Romagna, che ha colpito parecchi immobili industriali che erano stati costruiti “in appoggio”. Da qui la norma antisismica che prevede, per le nuove costruzioni, una serie di regole per “legare” di fatto la struttura.
A questo si è aggiunta, con gli anni, l’importanza della classificazione energetica, così come la predisposizione dell’immobile al posizionamento degli impianti fotovoltaici.
Quanto costa comprare il vecchio e costruire il nuovo?
Considerati i ragionamenti fatti finora, sembrerebbe che ci siano ottime ragioni per prendere un terreno e realizzare un capannone nuovo, conforme alle normative e con ottime prestazioni energetiche. In realtà la scelta degli imprenditori ricade quasi sempre sull’acquisto di capannoni datati.
Il primo motivo è certamente economico: nella maggior parte dei casi, comprare un capannone che risale a una ventina di anni fa è meno dispendioso. Raramente l’imprenditore è in possesso di capitali sufficienti per costruire da zero, nel pieno rispetto della legge antisismica, realizzando un edificio efficiente anche dal punto di vista dei consumi. E la situazione non migliora se si parla di ristrutturare.
Mancano, a livello statale, degli incentivi mirati al recupero di aree dismesse che consentano di riconvertirle e rigenerarle. Esiste qualche esempio virtuoso, ad esempio in Lombardia la legge regionale di fine 2019, che mette in campo incentivi e semplificazioni per il recupero di immobili abbandonati. Ma questo non si estende a tutto il Belpaese, dove i costi elevati e le regole severe rendono gli interventi impraticabili.
Quando conviene costruire
Ora come ora, l’imprenditore ritiene più conveniente adeguarsi a ciò che il mercato propone, nonostante la presenza di molti immobili datati. Eppure esistono alcuni casi in cui costruire da zero sarebbe, a lungo termine, ancora più conveniente.
È il caso di medie e grandi imprese, comprese quelle del settore logistico, che hanno bisogno di capannoni di grandi dimensioni e che sono in crescita. Per renderlo a norma ed efficiente, i costi al metro quadro su un capannone più grande sono inferiori rispetto ad un capannone più piccolo.
Ma non è questa la motivazione principale. L’imprenditore che sceglie di costruire lo fa perché ha un’esigenza specifica. Questo lo porta a spendere parecchio in una prima fase, ma a risparmiare nel lungo termine perché le condizioni del capannone saranno tali da consentirgli di proseguire la sua attività in maniera ottimale.
Un esempio banale: se l’imprenditore è a capo di un’impresa dove, per realizzare quel determinato prodotto, è rigorosamente obbligatorio mantenere una temperatura alta e costante all’interno del capannone, allora comprare un immobile vecchio e con costi di riscaldamento altissimi non sarà una buona idea. Meglio allora costruire un capannone efficiente e in grado di rispondere a questa specifica esigenza nel lungo termine.
In conclusione, non esiste una risposta generica alla domanda se conviene comprare il vecchio o costruire il nuovo. Esistono invece i casi specifici, e per ognuno di essi la soluzione ideale. Ogni imprenditore deve saper analizzare i bisogni relativi alla propria attività e valutare quale potrebbe essere la tipologia di capannone adatta. E per trovare l’immobile giusto, affidarsi ad un’agenzia immobiliare specializzata in immobili industriali e commerciali è garanzia di successo e soddisfazione.
Fonte: Medianord srl