Come funzionano le “grandi locazioni”
Eccezioni alla Legge Equo canone
Il termine “grandi locazioni” fa riferimento agli accordi stipulati tra un locatore e un conduttore con canone annuo superiore a 250.000 € per un immobile destinato ad un uso diverso da quello abitativo.
Le locazioni degli immobili urbani, inclusi gli spazi commerciali, sono regolate dalla Legge n.392/1978 (Equo canone).
Quest’ultima vincola la durata legale del contratto e l’entità del canone, prevedendo altresì la nullità di ogni pattuizione in contrasto con tali prescrizioni.
A seguito di una volontà di liberalizzazione del mercato immobiliare italiano, mediante il Decreto Legge n.133/2014 noto anche come “Decreto Sblocca Italia”, il Legislatore ha introdotto la disciplina sulle “grandi locazioni”.
Quest’ultima è applicabile qualora ricorrano le seguenti caratteristiche:
- immobile destinato ad uso diverso dall’abitazione;
- bene che non riveste interesse storico in base a un provvedimento regionale o comunale;
- canone annuo pattuito superiore a 250.000 €;
- esistenza di un contratto scritto.
In tal caso alle Parti è consentito definire una durata contrattuale inferiore al termine minimo di sei/nove anni.
Inoltre è prevista la rinuncia preventiva del conduttore al rinnovo automatico del contratto, nonché ulteriori casi di diniego al rinnovo da parte del locatore non previsti dalla Legge.
Le Parti possono stipulare valide pattuizioni economiche nel corso del rapporto contrattuale, aventi ad oggetto veri e propri aumenti del canone, non legati quindi alla prescrizione della rivalutazione monetaria (rent review).
È possibile stabilire o meno l’obbligo di corrispondere un’indennità di avviamento, nonché accordi per le spese di manutenzione di tipo ordinario e straordinario.
Le Parti possono prevedere un’indennità a fondo perduto per accedere all’immobile (la cosiddetta buona entrata), come pure il divieto di trasferimento del contratto di locazione per effetto di un affitto o di una cessione d’impresa.
I canoni previsti dalla disciplina delle “grandi locazioni” solitamente sono applicabili ad ampi spazi, quali centri commerciali, ipermercati o grandi strutture di vendita in genere, immobili da adibire ad attività industriali e locali uso ufficio per enti o grandi aziende.
Di fatto il Decreto ribalta il ragionamento secondo cui è necessario tutelare maggiormente il conduttore in quanto parte debole del contratto. Infatti nelle “grandi locazioni” quest’ultimo dispone di capitali che lo pongono in una posizione di sostanziale parità con il locatore.
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