Superficie commerciale e calpestabile, come si calcolano
06-09-2021
Meglio affidarsi a uno specialista del settore per ottenere valori corretti
Quando si acquista o si affitta un immobile industriale o commerciale (capannoni, magazzini, uffici e negozi), la metratura costituisce uno degli elementi primari nella scelta. Essa viene calcolata attraverso opportune misurazioni, ma bisogna anche tener conto dei diversi locali e dei differenti coefficienti (quote percentuali) che determineranno il valore dell’immobile.
Ecco perché è importante conoscere la differenza tra superficie commerciale e superficie calpestabile. La prima, indicata anche con la sigla SCV (superficie commerciale vendibile), riguarda tutta la proprietà, con muri, piazzali e locali accessori compresi. È equiparata alla superficie catastale. La seconda, invece, rappresenta lo spazio effettivamente disponibile e utilizzabile, il cosiddetto “pavimento”; viene calcolata al netto dei muri perimetrali e dei muri interni.
I due valori sono diversi tra loro; il primo è sempre superiore al secondo. Anche gli utilizzi sono differenti. Nel catasto viene riportata la superficie commerciale, mentre qualche Comune indica la superficie calpestabile come valore da considerare per calcolare la Tari (tassa sui rifiuti), oppure viene considerata una percentuale della superficie commerciale (ad esempio l’80%).
Per quanto riguarda la superficie commerciale dei capannoni industriali, gli spazi interni (compresi i soppalchi) vengono calcolati al 100% considerando anche i muri (mentre per le parti in comune con altre proprietà viene considerata la metà dello spessore). Lo stesso vale per i magazzini logistici e per i laboratori artigianali, anche se in quest’ultimo caso le percentuali variano a seconda del livello dell’edificio a cui è posto il laboratorio. Al contrario i locali tecnici, i piazzali e i terreni hanno percentuali differenti che partono dal 10%.
Per calcolare la superficie commerciale di un ufficio, le pertinenze esclusive di ornamento dell’immobile (balconi, verande, aree scoperte) vengono considerate al 10%. Al contrario per le pertinenze accessorie a servizio dell’immobile (archivi, cantine, depositi e posti auto) le percentuali variano dal 25 al 50%. Le strutture commerciali vanno suddivise in negozi di vicinato, grandi strutture di vendita (ipermercati e supermercati) e centri commerciali (complessi di supermercati e negozi): per ogni casistica le percentuali sono differenti. Ecco perché è importante rivolgersi ad uno specialista del settore: per avere calcoli precisi e una valutazione adeguata dell’immobile.
Fonte: Borsino Immobiliare, Manuale della Banca Dati dell'Osservatorio del Mercato Immobiliare